Žijeme v dobe, kedy sa na nás valí množstvo informácií z každej strany. Niektoré sú naozaj prínosné pre náš bežný život, avšak nájdu sa aj informácie, ktoré zavádzajú, resp. skresľujú realitu. Pripravil som si preto pre Vás prehľad najčastejších mýtov o hypotékach, ktoré ste možno aj vy niekde započuli, avšak nie sú založené na pravde. Poďme si vyvrátiť 11 mýtov, s ktorými sa najčastejšie pri svojej práci finančného sprostredkovateľa stretávam.
1. Počas obdobia fixácie nie je možné meniť úrokovú sadzbu
Prvý z častých omylov, ktorý klienti považujú za pravdu sa týka NEmožnosti zmeny úrokovej sadzby počas fixácie. Fixácia slúži primárne ako ochrana klienta, nie ako nástroj, ktorý znemožňuje meniť podmienky počas plynutia tohoto obdobia. Úrokovú sadzbu banky dokážu znížiť (štandardne za poplatok) aj počas trvania fixu a to buď reštartom úrokovej sadzby alebo refixom. Pri reštarte Vám pokračuje pôvodné obdobie fixácie s novou, zvýhodnenou úrokovou sadzbou, Pri refixe Vám začína plynúť úroková sadzba nanovo.
2.Ak nič nemám, nedostanem sa ku 100% z kúpnej ceny
100% financovanie sa dá dosiahnuť viacerými spôsobmi:
· Dokážeme dodatočne založiť aj inú ako kupovanú nehnuteľnosť, následne vieme žiadať za daných podmienok o 80% zo súčtu hodnôt týchto dvoch nehnuteľností.
· Nakoľko banky nechcú prísť o objemy úverov, ktoré boli zvyknuté poskytovať pred legislatívnymi zmenami, znížili úrokové sadzby na spotrebných úveroch, aby boli pre klientov dostupnejšie (tieto zvýhodnené spotrebné úvery sú dostupné iba v kombinácii s hypotekárnym úverom).
· Tretím spôsobom, ako sa dostať ku zvyšným 20% kúpnej ceny je aktuálne stavebné sporenie. Medziúverom alebo stavebným úverom dokážeme získať zvyšný obnos peňazí s relatívne nízkou splátkou (kvôli možnosti úver natiahnuť na dlhšie obdobie, ako pri spotrebných úveroch).
Tento bod však úzko súvisí s príjmami a výdavkami žiadateľov o úver, nie je to teda univerzálne riešenie pre situáciu každého jednotlivca.
3. Za prechod medzi bankami zaplatím vysokú pokutu
Pokuta za predčasné splatenie hypotekárneho úveru (úver v aktuálnej banke je splatený z nového úveru ktorý vybavím v inej banke) bola zákonom znížená na maximálne 1% z aktuálneho zostatku Vašej hypotéky. Túto pokutu však mnoho bánk na slovenskom trhu prepláca a môže sa stať, že si úver prenesiete len v aktuálnej výške a žiadnu pokutu platiť nemusíte. Ak si spočítate úsporu pri nových podmienkach úveru, pokutu (aj keby ste ju platiť museli sami) môžete mať späť úsporou na niekoľkých prvých splátkach a k tomu máte zafixovanú výhodnejšiu úrokovú sadzbu na ďalších X rokov.
4. Hypotéku nebudem vedieť splatiť skôr/prípadne si ju natiahnuť znova na maximálnu splatnosť
Hypotéku je možné splatiť predčasne pri akomkoľvek výročí fixácie bez poplatku, ale taktiež kedykoľvek počas trvania zmluvy o hypotekárnom úvere. Tu však treba rátať s pokutou za predčasné splatenie. Pri refinancovaní do inej banky je možné podľa aktuálnej situácie klienta (a jeho plánov do budúcnosti) zvoliť rozdielny horizont splatnosti hypotéky, t.j. ak ste mali pôvodnú hypotéku na 30 rokov a po piatich rokoch ju chcete refinancovať v inej banke, máte možnosť splatnosť úveru nastaviť znova na 30 rokov. Viete ju skrátiť aj na 15-20 rokov, ak bude klient schopný uhrádzať vyššiu splátku. Skracovaním doby splatnosti je možné ušetriť obrovské sumy na zaplatených úrokoch banke. Keďže máme úrokové sadzby pri hypotékach na historických minimách, stojí určite za zmienku investovanie popri hypotéke. V takomto scenári sa moje vklady do investície zhodnocujú s vyšším úrokom rýchlejším tempom ako klesá môj dlh voči banke. Takto si viem zariadiť splatenie hypotéky o 5-10-15 rokov skôr v závislosti od parametrov investície.
5. Refinancovanie sa neoplatí – v novom úvere znova najprv splácam len úroky
Toto je jeden z najväčších omylov. Pri rovnomernom (anuitnom) splácaní sa úrok vypočítava vždy z aktuálnej výšky dlhu – istiny. Úroky ktoré splácate sú síce na začiatku úveru najvyššie, pri znížení úrokovej sadzby však na úrokoch platíte omnoho nižšie sumy, ako pri pôvodnom úvere s vyššou úrokovou sadzbou. Na úrokoch takto dokážete ušetriť niekoľko desiatok, stovák, ba až tisícok eur. Takisto šetríte na nižšej splátke úveru a úspora môže dosiahnuť desiatky eur mesačne.
6. Byt s hypotékou nedokážem predať
Byt s hypotékou sa predáva rovnako jednoducho ako byt, ktorý nie je zaťažený ťarchou banky. Ak nájdete záujemcu na svoju nehnuteľnosť a kúpnu cenu uhradí z jeho hypotekárneho úveru alebo hotovosťou, Váš zostatok hypotéky týmto úverom jednoducho jednorazovo splatí a rozdiel medzi kúpnou cenou a zostatkom vášho úveru Vám príde na bankový účet. Byt, na ktorý má banka záložné právo, pre nového záujemcu indikuje dokonca ešte väčšiu bezpečnosť, ako nehnuteľnosť bez ťarchy. Kým pôvodný úver predchádzajúceho majiteľa nebude vyrovnaný (podmienky každej banky špecifikované v kúpnej zmluve), byt nemôže byť prepísaný na tretiu osobu. Kataster by to v takomto prípade prevod vlastníctva stopol.
7. Hypotéku so štátnym príspevkom nedokážem zrefinancovať skôr
Tu je nutné rozlišovať dva pojmy. Štátny príspevok po starom – odpočítanie 3% z úrokovej sadzby a štátny príspevok po novom vo forme daňovej úľavy. Pri starom type štátneho príspevku pre mladých bolo množstvo bánk, ktoré si túto legislatívu vysvetlili po svojom a ich výpočet klientského zvýhodnenia nakoniec nebol až taký účinný. Preto sa z niektorých bánk oplatí úver refinancovať aj v prípade, že túto štátnu prémiu pre mladých využívate. Podľa legislatívy je možné úver so ŠPM po starom splatiť predčasne medzi 4. A 5. rokom trvania ŠPM. V tomto čase je možné refinancovať úver do inej banky bez povinnosti vrátenia ŠPM a dokonca bez povinnosti platiť 1% pokutu za predčasné splatenie. Pri aktuálnych úrokových sadzbách sa to v niektorých prípadoch naozaj oplatí prerátať. Pri štátnom príspevku po novom môžete refinancovať kedykoľvek, avšak nárok na štátnu prémiu refinancovaním úveru zaniká.
8. Hypotéku mi banka dá len ak kupujem nehnutelnosť
Hypotéku viete dostať aj keď nehnuteľnosť už vlastníte, ale potrebujete získať peniaze na iný účel. Táto varianta je často využívaná, ak chcú klienti kúpiť nehnuteľnosť, ktorú nechcú založiť v prospech banky, prípadne peniaze použiť na výstavbu domu, alebo aj kúpu auta. Hovoríme o bezúčelovej hypotéke, ktorá má spravidla kratšiu splatnosť ako bežné hypotéky, ale viete pri nej získať relatívne vysoký objem peňazí s úrokovou sadzbou nižšiou a splatnosťou dlhšou ako tomu je pri spotrebných úveroch.
9. Kúpil som byt na hypotekárny úver a zrekonštruoval za svoje. Peniaze na vybavenie bytu už nemám šancu získať
Ak ste kupovali starší byt v pôvodnom stave a rozhodli ste sa ho prerábať za svoje, byt bol v čase kúpy ohodnotený znalcom na cenu “X”. Jeho cena “X” sa však po prerábke, ktorá stála “Y” zhodnotila na cenu “Z = X + Y”. V prípade, že chcete vybavenie bytu zahrnúť do hypotéky (neplatiť drahé spotrebné úvery) je možné úver refinancovať, kde Vám banka poskytne 80% z aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti. Jediné čo teda treba urobiť je vyhotoviť si nový znalecký posudok a podať žiadosť o úver.
10. Nevychádza mi príjem, hypotéku nedostanem
Nakoľko banky sprísňovali kritériá ktorými klienta preverujú, môže sa stať, že Váš príjem na hypotéku nepostačuje. Ak Vaše príjmy nie sú postačujúce na to, aby Vám banka úver schválila, do úveru viete zahrnúť aj niekoho zo svojho okolia – rodičov, súrodencov… Týmto spôsobom sa navýši Váš úverový strop (samozrejme za predpokladu, že sú ekonomicky aktívni). Zaratávajú sa však nie len príjmy, ale takisto aj výdavky týchto osôb. Aj toto je jedna z možností, ako získať hypotéku na vytúžené bývanie.
11. Na byt zaťažený hypotékou nedostanem ďalšiu hypotéku (vyššiu hypotéku)
Tento bod úzko súvisí s bodom predošlým. Pri žiadosti o hypotéku banka vždy vychádza z aktuálnej hodnoty danej nehntueľnosti. Preto je možné aj na nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená hypotékou vziať ďalšiu hypotéku (ak Vám to povoľujú všetky ostatné okolnosti a kritériá NBS).
V procese riešenie hypotekárneho úveru existuje mnoho premenných, v ktorých je nutné sa orientovať správne. Ak chcete klientovi poskytnúť to najlepšie na základe jeho rodinného stavu, príjmu, finančnej rezervy a výdavkov a ďalších iných skutočností, potrebujete ovládať metodiku jednotlivých bánk. Je preto základným kameňom úspechu túto činnosť zveriť odborníkovi, ktorý ušetrí Váš čas a peniaze využitím svojich odborných poznatkov a špecifických prípadov z praxe. Som preto pripravený Vám v celom procese poradiť a pomôcť. Dobrá rada na záver: úvery si berte s rozvahou, a vždy sa snažte myslieť na to, či by ste boli schopní daný úver splácať aj v prípade zhoršenia podmienok na hypotekárnom trhu (zvýšenie úrokových sadzieb, obmedzenia zo strany NBS…).